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ALQUILERES Y CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

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Los cuantiosos daños causados por la crisis del Covid 19 en las actividades de negocio han ocasionado que los Tribunales tengan que resolver un aluvión de demandas solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Los jueces ya se están pronunciando al respecto.

La magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona, Dña. Rocío Ortega, acaba de dictar una resolución (Sentencia número 1/2021, de 8 de enero) en un caso en el que el arrendatario de veintisiete viviendas destinadas a alojamientos turísticos demandó a su propietario, una entidad gran tenedora de viviendas, solicitando la correspondiente revisión contractual en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. La Juzgadora valida la aplicación de esta cláusula y declara que procede la reducción de la renta y demás gastos en un 50% desde el 1 de abril de 2020 y hasta el 31 de marzo de 2021. La sentencia además condena en costas a la demandada.

La actora alegaba, como consecuencia de la drástica pérdida de negocio, que su facturación se había reducido en un 82,7%, consecuencia de la alteración impredecible de las circunstancias que ha supuesto la pandemia mundial por la que estamos atravesando. Alteración que supone un enorme desequilibrio en las prestaciones entre las partes. Así lo ha entendido la magistrada autora de la resolución, que entiende que “la buena fe y el principio de equidad justifican la alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, considerando que la reducción del 50% solicitada es justa y equitativa, teniendo en cuenta que el arrendatario ha asumido unas pérdidas para su negocio superiores a ese 50%.

La Jueza considera que concurren los requisitos necesarios para validar la aplicación de la cláusula, requisitos que aún no cuentan con un desarrollo normativo, sino que han sido objeto de estudio jurisprudencial.

El primer requisito se entiende cumplido al considerar que la pandemia es una situación extraordinaria que no pudo ser prevista en el momento de celebrar el contrato. Se trata de una situación de gran impacto mundial sin ni siquiera precedentes cercanos.

En segundo lugar, esta crisis ha producido "una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener”. Ello hace que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no exista actuación culpable de ningún tipo por parte de la parte arrendadora. Razona la sentencia que el arrendador no se ha visto perjudicado porque ya tenía los inmuebles alquilados, pero si no los hubiera tenido alquilados, o los contrato hubieran expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido igualmente los efectos de la crisis al no encontrar arrendatarios.

Como tercer requisito, la magistrada valora el que haya existido una negociación entre las partes comunicando al perjudicado esta situación de desequilibrio para intentar llegar a una solución”. Porque se trata de un requisito, la buena fe, necesario para justificar la aplicación de la cláusula. Esta buena fe se observa por parte del arrendatario según la Sentencia, no solo en el hecho de intentar alcanzar una solución, sino también en el hecho de continuar abonando el 50% del alquiler, sin haber dejado de abonar las mensualidades.      

La Sentencia recuerda que las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 15/2020 no impiden que el arrendatario pueda solicitar una consecuencia distinta de la moratoria en el pago de la renta que se prevé en dicho texto normativo, si se acredita que esa consecuencia no produciría el necesario equilibrio contractual ni se logra reestablecer la base del negocio, como ha sucedido en éste y en otros muchos casos.

Se trata de una sentencia pionera que abre una importante vía de supervivencia a miles de arrendamientos distintos al de vivienda habitual. Si bien en una buena parte de los casos arrendador y arrendatario han alcanzado soluciones amistosas, existen multitud de alojamientos turísticos, locales comerciales, y otros arrendamientos de negocio en los que una de las partes ha sufrido y soportado en solitario los efectos de la crisis del Covid 19. Por una parte, la sentencia desde luego no avala a aquellos arrendadores que se han limitado a ofrecer exclusivamente una moratoria en el pago de la renta, ofrecimiento que esta Sentencia considera insuficiente para apreciar buena fe en el arrendador. De la misma manera, tampoco protegerá a aquellos arrendatarios que han optado por suspender totalmente el pago de la renta.  

Estamos ante una cláusula que si bien ya fue objeto de reconocimiento judicial con motivo de la crisis financiera y económica 2008, es previsible que sea objeto de aplicación con regularidad en los próximos meses por parte de los Tribunales, como consecuencia de los tremendos daños, y desequilibrios contractuales, que esta pandemia mundial está ocasionando sobre el tejido empresarial de nuestro país.