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EL ÁMBITO DE OBLIGATORIEDAD DEL SEGURO DE LA LOE (1)

Este artículo es la segunda entrega de la serie de entradas en las que estamos analizando el seguro obligatorio de la LOE. Si en la primera entrada vimos los antecedentes las clases de seguro que existen y los plazos de duración, en este artículo vamos a abordar hasta qué punto la contratación de este seguro es imperativa. 

II. ÁMBITO DE OBLIGATORIEDAD 

A) Delimitación positiva. 

En la actualidad, conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda de la LOE, únicamente es obligatorio el seguro decenal; es decir, aquel que protege al asegurado   frente a los posibles vicios estructurales del edificio.  

Por vicios de tal naturaleza se han de entender aquellos que afectan a elementos estructurales de la construcción y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad de ésta, bien sea de presente o previsiblemente en un futuro (siempre durante el plazo de garantía de diez años). Quedan, por tanto, excluidos de la cobertura del seguro obligatorio los vicios de habitabilidad, debiendo ser considerados como tales aquellos defectos que, excediendo de las imperfecciones corrientes, impiden o dificultan la utilización del edificio para la finalidad que le es propia; así como los defectos de terminación o acabado, que son aquellos de escasa entidad constructiva, económica y funcional, rayanos en lo tolerable. 

El seguro decenal, según la aludida disposición adicional, es obligatorio únicamente para los «edificios cuyo destino principal sea el de vivienda», si bien no especifica en qué consiste el mismo. No obstante, para discernir qué usos pueden entenderse incluidos en el mencionado destino y cuáles no, podemos acudir a la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que da una serie de pautas al respecto a los notarios y a los registradores, a fin de indicarles los casos en que deben exigir la acreditación de la constitución de la garantía a la hora de autorizar e inscribir determinadas escrituras públicas (las de declaración de obra nueva, según exige el artículo 20.1 de la ley, y la de transmisión inter vivos, según dispone la propia disposición adicional segunda). 

Con tal finalidad, se establecen como criterios básicos los siguientes: «(...)
a) En los edificios de viviendas en alquiler, es exigible el seguro decenal en todo caso, al tratarse de edificios destinados a vivienda.
b) En las residencias de estudiantes, de la tercera edad y otras de carácter residencial, supuesto que plantea mayor dificultad; se entiende que  aun  cuando  tienen  una  vocación  de  permanencia  de  las  personas  en  dichas  residencias, a diferencia de otras que pueden tener un carácter más transitorio (como por ejemplo,  residencias  sanitarias  o  alojamientos  hoteleros),  lo  cierto  es  que  no  tienen  el  carácter de vivienda, a pesar de estar destinadas a un uso residencial (cfr. Art. 2 de la Ley), por lo que no puede exigirse dicho seguro; siguiendo así el criterio mantenido por este Centro Directivo en Resolución de 8 de febrero de 2003 en relación con una residencia geriátrica, donde ya se puso de manifiesto la dificultad de distinguir los conceptos de  vivienda  y  residencia  que  plantea  en  este  punto  la  ley.
c) En los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles; es exigible el seguro porque aunque en ellos no puede constituirse un domicilio habitual, sí tienen la consideración de vivienda, ya sea ésta la segunda o la tercera, y vaya a ser ocupada por una o varias familias. Además, si bien no puede emplearse el término propiedad, el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se configura como un auténtico derecho real que debe hacerse constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (cfr. Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias).
d) En cuanto a los edificios mixtos (oficinas-viviendas); si el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas». 

En cuanto al último supuesto, el de edificios mixtos, la Resolución no aclara qué debe entenderse por «destino principal de vivienda». Es lógico entender que concurre tal destino cuando las unidades privativas destinadas a vivienda, independientemente de su número, ocupan en el edificio una mayor extensión superficial que las dedicadas a otros usos. Con todo, es posible defender que la disposición adicional segunda no puede ser interpretada en el sentido de que la existencia de un destino principal diferente del de vivienda autorice a entender que el seguro no es obligatorio, argumentando que todos los inmuebles en que haya un destino de vivienda, sea principal o no, resultan alcanzados por el mismo, pues sostener lo contrario supondría desvirtuar el espíritu protector de la ley.  

El apartado 2 de la disposición adicional segunda atribuye al Gobierno la facultad de establecer por medio de real decreto la obligatoriedad de los seguros trienal y anual para los edificios que tengan como destino principal el de vivienda, así como el carácter preceptivo de cualquiera de los tres seguros para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.  

A día de hoy, el Gobierno no ha hecho uso de tal autorización. Es urgente que el poder ejecutivo confiera carácter preceptivo al seguro trienal en edificios con destino a vivienda, si se quiere dotar a la garantía establecida por la LOE de eficacia verdaderamente tuitiva de los adquirentes de inmuebles (mayoritariamente consumidores), pues el acervo de las sentencias dictadas por nuestros juzgados y tribunales revela que los vicios de habitabilidad son los que con mayor frecuencia se producen en las construcciones. 

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