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EL SEGURO OBLIGATORIO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Entre  la  prolija  normativa  vigente  destinada  a  la  protección  del  derecho  a  la  vivienda,  recogido  en  el  artículo  47  de  la  Constitución  Española  como  un  principio  rector  de  la  política  social  y  económica,  se  encuentra el régimen especial del seguro decenal contenido en el artículo 19 y  la  Disposición  adicional  segunda  de  la  Ley  38/1999,  de  5  de  noviembre,  de Ordenación de la Edificación, orientado a garantizar a los adquirentes de un inmueble el resarcimiento de los daños ocasionados en el mismo por vicios de la construcción. En esta serie de artículos analizamos, con perspectiva crítica, el régimen jurídico de tal garantía y su adecuación a la finalidad pretendida, tratando sucesivamente el alcance de la obligatoriedad de la suscripción del seguro, los daños excluidos de cobertura, los modos de cumplimiento de la obligación legalmente impuesta y las sumas aseguradas, para terminar con el examen de las medidas coactivas destinadas a obtener el cumplimiento por el promotor de su obligación legal.

El seguro que la LOE exige constituir es, a elección del tomador, un seguro de daños, de caución o de garantía financiera, no un seguro de responsabilidad civil

 

I.  ANTECEDENTES,  CLASES  Y  PLAZOS  DE  DURACIÓN  DEL  SEGURO PREVISTO EN LA LOE

Es un principio del derecho de obligaciones, dotado de concreción positiva y no exceptuado de aplicación en el ámbito de la responsabilidad civil por vicios de la construcción, el de que todo deudor debe responder de las obligaciones que le incumben, independientemente de su origen (legal, contractual o extracontractual), con todos sus bienes presentes  y  futuros  (artículo  1.911  del  Código  Civil).  Este  principio,  doctrinalmente  denominado  «de  responsabilidad  patrimonial  universal»,  resulta  aplicable,  como no podía ser de otra manera, a los diversos agentes de la edificación con respecto a su obligación legal de responder de los daños materiales ocasionados por defectos de construcción. No obstante, para prevenir la eventualidad de que tales agentes estén incursos en situación de insolvencia, real o fingida, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) establece en su artículo 19 la prestación obligatoria de ciertas garantías. Tales garantías se concretan en un seguro, que puede ser de daños, de caución o, tras la modificación llevada a cabo por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, también de garantía financiera. No es esta la primera vez que el legislador estatal impone la constitución de garantías para responder de los defectos de la construcción. El antecedente inmediato lo encontramos en el artículo 111.3 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, que, en desarrollo del artículo 27.4 del Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial, impuso al promotor la obligación de constituir un seguro para garantizar el cumplimiento de su obligación de ejecutar las obras de reparación que  fuesen necesarias como consecuencia de vicios o defectos de construcción que se manifestasen en el plazo de cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda como de protección oficial, sin perjuicio del ejercicio de las acciones reguladas en los artículos 1591, 1909 y 1484 del CC.

El seguro que la LOE exige constituir es, a elección del tomador, un seguro de daños, de caución o de garantía financiera, no un seguro de responsabilidad civil, sin perjuicio lógicamente de que pueda concurrir con el seguro de responsabilidad civil profesional que los agentes de la edificación suelen contratar.  Ello  conlleva,  en  el  seguro  contra daños, que el siniestro se entienda producido por la simple producción del menoscabo derivado del vicio de la construcción, independientemente de a quien sea éste imputable, por lo que el asegurador no puede exonerarse de su obligación indemnizatoria alegando que el daño no es atribuible al tomador del seguro sino a otro agente de la edificación. El seguro exigido implica también que el asegurado (el adquirente de la vivienda), a la hora de exigir los derechos dimanantes del contrato, no tenga que demandar, previa o simultáneamente, además de a la compañía aseguradora, al agente que considere artífice del vicio, a fin de que se declare su responsabilidad civil. 

El apartado 1 del artículo 19 de la ley fija los plazos de vigencia obligatoria de los mencionados seguros, que vienen a coincidir con los establecidos en el artículo 17.1 como plazos de garantía de buena construcción; por lo que son de diez años, para los daños ocasionados por defectos estructurales, de tres años, para los daños producidos por vicios o defectos de habitabilidad, y de un año, para los daños por vicios de ejecución que afecten a elementos de acabado, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas. En este último caso, la ley permite sustituir el seguro por la retención del importe del 5% del coste de la ejecución material de la obra, retención que puede practicar el promotor, que es quien viene obligado a satisfacer el precio al constructor. Se trata de una norma de escasa o nula eficacia cuando, durante el plazo de un año a contar desde la recepción de la obra, el promotor haya procedido a enajenar todos o parte de los elementos privativos en que aquella se haya dividido horizontalmente y, por tanto, sean otras personas las perjudicadas por los daños;  pues dicha  retención  no  garantiza  a  éstas  que tal cantidad vaya a ser destinada por el promotor a las obras de reparación que sea necesario realizar. No se trata de que no exista la obligación legal de destinar el importe de la retención a las operaciones de subsanación de los defectos, sino de que, en caso de que el promotor no la aplique voluntariamente a ello, los adquirentes no tendrán más opción que el recurso a los tribunales para conseguirlo. En realidad, el precepto no supone ninguna garantía añadida para los adquirentes, quienes, ante la producción de daños en elementos de terminación o acabado y la negativa del promotor a dedicar la cuantía de la retención a su subsanación, lo único que pueden hacer es accionar contra el constructor, responsable legal de los mismos (artículo 17.1 LOE), y/o contra el pro-motor, responsable legal solidario (artículo 17.3 LOE).

 

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