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EL ÁMBITO DE OBLIGATORIEDAD DEL SEGURO DE LA LOE (2)

En este artículo, tercera entrega de los artículos que estamos destinando al estudio del seguro obligatorio de la LOE, analizamos los casos en los que, por razones objetivas o subjetivas, el promotor no está obligado a suscribir este seguro.

Aparte de la actual exclusión del seguro por razón del destino del edificio, existen otras que toman en consideración diversas circunstancias, pudiendo ser éstas clasificadas en objetivas, o que atienden al tipo de obra a ejecutar, y subjetivas, o que se refieren al agente de la edificación que interviene. Veamos, en primer lugar, la exclusión de tipo objetivo. 

En su redacción originaria la LOE no estableció salvedad alguna, de ahí que la constitución del seguro decenal fuese inicialmente exigible a todas las obras incluidas en su ámbito de aplicación, recogido en el artículo 1.2, y, en consecuencia, tanto a las obras de nueva construcción como a las de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio. Posteriormente, el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, introdujo un tercer párrafo en el apartado uno de la disposición adicional segunda de la LOE, que es del tenor literal siguiente: «Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para  cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley».

La norma parece superflua, pues ya la disposición transitoria primera establecía que lo dispuesto en la ley (y, por tanto, lo relativo al seguro obligatorio) sería de aplicación a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes para cuyos proyectos se solicitase la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor. Pese a su aparente inutilidad, dicha norma soluciona uno de los problemas que siempre planteó la exigencia del seguro decenal en las obras de rehabilitación o reforma. Este tipo de obras supone una actuación constructiva sobre un edificio ya existente, que puede ser incluso muy antiguo y cuyo sistema estructural pudo no haber sido sometido a la supervisión de los organismos de control de calidad, seguimiento que exigen las aseguradoras para así poder conocer realmente y valorar el riesgo que asumen, por lo que en la práctica sería muy difícil, por no decir imposible, encontrar una compañía que se prestase a asegurar las obras de rehabilitación.

 

«Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para  cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley».

No obstante, al exigir el nuevo precepto sensu contrario la conclusión del seguro, no para las obras de rehabilitación cuya licencia se solicite tras la entrada en vigor de la LOE, sino para las obras de rehabilitación en edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitó la correspondiente licencia después de la entrada en vigor de la misma, el mencionado problema queda obviado, pues la compañía aseguradora que contrató el seguro decenal por nueva construcción sí habría podido seguir el proceso edificativo inicial y, en consecuencia, podría asegurar sin problema las obras de rehabilitación, dado que conoce el sistema estructural del edificio y los riesgos que asume

Si  bien  la  nueva  norma  resuelve  el  problema  apuntado,  deja  subsistentes  otros,  como son los que a continuación se indican:

1º. Se  produce  una  alteración  en  la  estructura  subjetiva  del  contrato  de  seguro,  pues si bien la ley exige con carácter general que el tomador del seguro sea el promotor (artículo 19.2 y 3), tal imposición no parece posible en las obras de rehabilitación, que serán acometidas pasado un tiempo desde la terminación del edificio y cuando aquél probablemente ya haya enajenado los diversos elementos privativos, con lo que se plantea el problema de determinar quién tiene la obligación de contratarlo. Entiendo que, dado que las obras de reforma o rehabilitación serán afrontadas por el propietario del inmueble (la comunidad de propietarios si estuviese acogido al sistema de propiedad horizontal), debe entrar en juego el régimen de exención del autopromotor.

.  Es posible que se produzca una superposición de seguros, situación que se dará en aquellos casos en que las obras de rehabilitación se realicen como consecuencia de haberse producido un siniestro en el marco del seguro contratado a raíz del levantamiento del edificio. Cuando la obra de rehabilitación, que exige la contratación de su propio seguro, se lleva a cabo en concepto de indemnización del seguro anterior por daños provocados por vicios de la construcción, es posible que el plazo de vigencia de éste aún no se haya agotado. 

Cuando la obra de rehabilitación, que exige la contratación de su propio seguro, se lleva a cabo en concepto de indemnización del seguro anterior por daños provocados por vicios de la construcción, es posible que el plazo de vigencia de éste aún no se haya agotado. 

Exclusiones subjetivas

Desde el punto de vista subjetivo, la LOE dispensa la constitución del seguro decenal obligatorio cuando el promotor es una Administración Pública; pues el artículo 1.3 declara que cuando las Administraciones Públicas actúen como agentes de la edificación se regirán por la legislación de contratos del sector público, siendo la LOE de aplicación supletoria en todo lo no previsto, salvo en materia de garantías de suscripción obligatoria. 

Puede entenderse que dicha previsión se establece por la consideración de que las Administraciones Públicas son solventes y que, por tanto, los particulares tienen asegurada la reparación de los daños materiales ocasionados en sus viviendas por los defectos de construcción, aunque tal opinión resulta difícilmente asumible, no sólo porque la realidad de los tiempos en que vivimos se ha encargado de demostrar lo contrario, sino porque la solvencia de ciertas Administraciones (como la local) siempre ha estado en entredicho; además de que la prontitud para cobrar la correspondiente indemnización por parte de los perjudicados no parece posible, a la vista del procedimiento administrativo interno que la Administración debe seguir para poder comprometer pagos. 

La redacción originaria de la LOE exigía la contratación del seguro decenal a todos los promotores, tanto al que construía edificios para introducirlos en el tráfico jurídico, como al que impulsaba la construcción de un inmueble para destinarlo a satisfacer sus  propias  necesidades  permanentes  de  vivienda. Sin embargo, pronto se cayó en la cuenta de que no tenía sentido exigirlo a este último, pues no se intuye, al menos mientras conserve la titularidad de la vivienda, ningún conflicto de intereses que justifique la inter-vención protectora de la ley. Carece de toda lógica exigir al  autopromotor la constitución de un seguro que le proteja frente a sí mismo, o, lo que es igual, requerirle el establecimiento de una garantía que él podría estar obligado a satisfacer en último término (pues la  aseguradora,  en  su  caso,  puede  repetir  frente  a  él  la  indemnización  abonada). 

Carece de toda lógica exigir al  autopromotor la constitución de un seguro que le proteja frente a sí mismo, o, lo que es igual, requerirle el establecimiento de una garantía que él podría estar obligado a satisfacer en último término 

Además, tal exigencia conlleva para el autopromotor un considerable incremento del coste de construcción de su vivienda, incremento que no encuentra contrapartida en una utilidad clara para él. Por tales razones, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, introdujo un segundo párrafo en el primer punto de la disposición adicional segunda de la LOE, que exime al autopromotor de la contratación del seguro si concurren los siguientes requisitos:

a) Que se trate de un autopromotor individual, condición que la ley no equipara a la persona física.

b) Que la promoción lo sea de una única vivienda unifamiliar. Tal requisito no debe ser entendido en el sentido de que la vivienda tenga que ser destinada a servir de morada al promotor y a su círculo familiar más próximo, pudiendo éste acogerse a la dispensa de la contratación del seguro cuando vaya a destinarla a  usos diferentes, tales como los de despacho profesional o  domicilio social. 

c) Y, finalmente, que la vivienda con respecto a la que se solicita la exención vaya a estar  destinada a uso propio del autopromotor.  

El autopromotor que, aun reuniendo los requisitos expuestos, decida transmitir la vivienda, viene obligado a contratar el seguro si aún no ha transcurrido el plazo de diez años desde que se entienda producida la recepción de la obra y precisamente por el tiempo que falte para completarlo; pues, de lo contrario, el notario no podría autorizar la correspondiente escritura ni el registrador inscribirla en el Registro de la Propiedad, salvo que el adquirente, de modo expreso, exonere al autopromotor de la constitución de la garantía.

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