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CASOS QUE NO CUBRE EL SEGURO OBLIGATORIO DE LA LOE

1º. Los daños distintos de los materiales ocasionados en el edificio; es decir, los daños diferentes a los resarcibles a través de la acción que la LOE instaura, exclusión que resulta lógica pues no cabe imponer a la compañía aseguradora la indemnización de unos daños de los que los agentes de la edificación no responden conforme a la ley. En este grupo se incluyen los daños corporales (letra a), los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio (letra b) y los daños causados a bienes muebles situados en el edificio (letra c).

2º.  Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio una vez finalizado el proceso edificativo; es decir, después de producido el acto de recepción de la obra, que, obviamente, no serán imputables al promotor ni a ningún otro agente de la edificación, con la única salvedad de los daños que se produzcan en las operaciones de subsanación de los defectos observados en aquél (letra d).

3º. Los daños que no sean imputables causalmente a la intervención de los agentes de la edificación en la obra, entre los que la ley menciona expresamente los desperfectos ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio (letra e), los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo que su génesis obedezca a defectos de las instalaciones propias del edificio (letra g), así como los daños ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño (letra h).

Este seguro obligatorio no cubre los daños que no sean imputables causalmente a los agentes de la edificación.

4º. Los gastos que nada tienen que ver con el proceso de la construcción, ni, por consiguiente, con defectos cometidos durante el mismo por los agentes que en él intervienen, como los necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción (letra f).

5º. Y, por último, los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras tales reservas no hayan sido objeto de subsanación y las subsanaciones queden reflejadas en un acta nueva suscrita por los firmantes del acta de recepción (letra i).

MODOS DE CUMPLIMIENTO

La ley deja en libertad al obligado para elegir la modalidad de seguro que desee contratar: daños, caución o garantía financiera; si bien establece para los dos primeros una serie de condiciones que, en algunos aspectos, se apartan del régimen general establecido en la Ley del Contrato de Seguro.

1. Condiciones que para el seguro de daños exige el artículo 19.2 de la LOE

a) En el supuesto de daños ocasionados por vicios estructurales y por defectos de habitabilidad (seguro no obligatorio a día de hoy), el tomador del seguro ha de ser el promotor, mientras que en el caso de daños producidos por defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado (que tampoco es obligatorio), la condición de tomador recae sobre el constructor. 

La cualidad de asegurado corresponde a quien sea en cada momento propietario del inmueble o de las unidades en que éste se divide, por lo que tendrá tal condición el promotor hasta que transmita el inmueble y los sucesivos adquirentes a partir de la primera y ulteriores ventas. Se trata de que la posición del asegurado sea asumida a lo largo de la vigencia del seguro por quien pueda realmente resultar perjudicado por los vicios de la construcción, motivo por el que no será de aplicación la previsión contenida en el artículo 35.1 de la LCS, que permite al asegurador rescindir el contrato dentro de los quince días siguientes a aquel en que tenga conocimiento de la transmisión del objeto asegurado.

La cualidad de asegurado corresponde a quien sea en cada momento propietario del inmueble o de las unidades en que éste se divide

b) La prima ha de estar desembolsada en el momento de la recepción de la obra, instante en el que despliega eficacia la cobertura del seguro. No obstante, cuando el asegurador y el tomador pacten el fraccionamiento del pago de la prima en cualquier período posterior a tal fecha, el impago por parte de éste de la segunda y/o las siguientes fracciones es inoponible por la compañía aseguradora al asegurado en caso de que el siniestro llegue a producirse, la cual no puede resolver el contrato ni darlo por extinguido, como tampoco por sus-pendida la cobertura, debiendo cumplir su obligación indemnizatoria.  De este modo, la LOE, en su tarea de configurar un específico régimen para el seguro de daños por defectos de la construcción, exceptúa en este ámbito la aplicación del artículo 15.2 de la LCS.

No especifica la ley qué ocurre en los supuestos de que, a fecha de recepción de la obra, el tomador no haya abonado la prima única o el primer pago de la prima fraccionada. ¿Significa esto que, en tales casos, la falta de pago es oponible por la entidad aseguradora al asegurado que reclama la indemnización? La doctrina se encuentra dividida entre quienes sostienen que el sentido de la norma debe llevar a entender que también en estos casos la falta de pago es inoponible por el asegurador, y entre quienes defienden que  el impago de la prima o de su primera fracción conlleva la aplicación del artículo 15 de la LCS, y, en consecuencia, el asegurador puede resolver el contrato o reclamar el pago de la prima, quedando liberado de su obligación si ésta no hubiese sido pagada antes de la producción del siniestro.

c) No resulta de aplicación a los daños materiales ocasionados por defectos de construcción la normativa reguladora de los riesgos extraordinarios, contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre, precepto que ha sido derogado por el Real Decreto Legislativo 7/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Estatuto Legal del Consorcio de Compensación de Seguros, cuyo artículo 6.3.c), en relación con los riesgos extraordinarios  sobre  las  personas  y  los  bienes,  no  considera  indemnizables  por  el  Consorcio los daños debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada.

2. Condiciones que para el seguro de caución exige el artículo 19.3 de la LOE

a) La cualidad de tomador corresponde a los mismos agentes de la edificación que en el seguro de daños: el promotor y, en su caso, el constructor. En cambio, los asegurados son siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo; por lo que, a diferencia del de daños, en el seguro de caución no se permite que dicha posición pueda ser ocupada por el promotor.

el impago por parte de éste de la segunda y/o las siguientes fracciones es inoponible por la compañía aseguradora al asegurado en caso de que el siniestro llegue a producirse

b) La prima debe estar pagada en el momento de la recepción de la obra, al igual que en el seguro de daños, por lo que se puede dar aquí por reproducido todo lo expuesto sobre el particular a propósito de éste.

c) La compañía aseguradora ha de indemnizar al asegurado a primer requerimiento.

d) Y el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

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